【案件缘由】
2017年,家住杭州萧山区的曹斌看中一套400多万元的二手房。因为对价格、地段、周边配套等都十分满意,曹斌当即支付定金10万元,并与房东签订了合同:只要一个月内曹斌凑足首付款200万元,贷款审批通过就可以办理房屋过户手续。
为了尽快凑足首付款,曹斌找到一家房产中介,打算把自己现有的一套小户型住宅以低价卖出。没过多久,中介就帮曹斌找到一对意向购买房产的夫妻,他们看完房子之后十分满意,最终以200万元的价格签订了定金合同。
几天之后,在双方准备签订转让合同的时候,这对夫妻突然打起感情牌,问曹斌签订转让合同上能不能只写120万元,实际还是支付200万元,只不过这样可以少缴纳几万元的税费,大家挣钱都不容易,动动手指就能省下一大笔钱,何乐而不为呢?
曹斌起初是不同意的,担心这样做自己没有保障。买家为了让曹斌放心,抬着胸脯表示可以再签订一份补充协议,上面注明200万元的实际支付款。碍于人情面,曹斌半推半就同意了。
根据合同协议,120万元购房款到账之后,曹斌与对方办理了房屋产权过户,随后便等待剩余的80万元。然而,尽管曹斌不断催促余款,对方却找各种理由拖延,最终微信回复一个“我已支付全部房款”便删除了曹斌。
曹斌非常着急,自己的购房合同马上就要支付首付款了,如果要不到这80万元余款,自己的10万元定金也会打水漂。他打电话过去,却显示对方电话号码不存在。他找到中介,希望中介能够帮忙,但中介也表示爱莫能助,建议曹斌最好去法院起诉。
无奈之下,曹斌找到律师,打算提起民事诉讼。但是,短时间内他拿不到这80万元的话,自己的购房合同就造成违约,不仅定金拿不回来,还需要赔偿一笔违约金。
【现身说法】
所谓购房的“阴阳合同”,是指当事人对同一事项订立两份合同,其中一份对外称为“阳合同”,一份对内称为“阴合同”。“阳合同”是给税务人员看的,主要目的是逃避政策监管、逃税漏税。对内的“阴合同”,才是双方真实意愿的表达。
本案例中,“阳合同”就是双方签订的120万元交易价格的转让合同,“阴合同”则是注明200万元实际支付价格的补充协议。实际操作中,“阴合同”可能以纸质形式存在,也可能仅仅是口头协议。
《民法典》第一百五十四条规定:行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。也就是说,本案例中,曹斌签订的补充合同是无效合同。
还有重要的一点就是,案例中签订“阴阳合同”的行为已经构成偷税逃税。因此,虽然曹斌起诉至法院可以判定补充合同无效,追回自己的损失,但如果涉案金额超过一定数额,双方便有可能构成刑事犯罪,需要被道究删事责任并处罚金。
《民法典》第五百八十七条规定:债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金。最后,曹斌当时交付的购房定金也拿不回来了。
【合同纠纷律师】
其实,签订“阴阳合同”最初都是为了少缴税款,但这么做的风险非常大。且不说合同不受法律保护,一旦查出还可能承受牢狱之灾。更重要的是,“阴阳合同”交易纠纷极其频繁,这种风险对于买卖双方来说是均等的。
无论是买家做低价格逃税,还是卖家做高价格骗取贷款,一旦对方要求按照“阳合同”支付款项,事情便会陷入困境—无论是协商还是起诉,都会消耗双方的时间和金钱成本。