小刘在某小区住宅楼里租了一处房屋。在与房东顾太太的洽谈中,小刘说租房的目的是用于自己和母亲居住,承租五年。
可是后来小刘被房东顾太太通过合同纠纷律师告上法庭,理由是小刘将该房屋地址公布在由小刘母亲担任实业公司法定代表人的公司网络上,并且利用网络及电话办公,将住宅改为商用性质,诉请解约。
《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民法典》第七百零九条规定:承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,应当根据租赁物的性质使用。
《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定:合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定。
小刘承租房屋主要用于家庭生活居住,同时本人在租赁房屋内通过网络和电话处理公司业务。房东顾太太无证据证明实业公司除小刘及其母亲外尚有其他工作人员在租赁房屋内办公,或存在利用租赁房屋通过资讯手段处理公司业务以外其他经营环节。
根据查明事实,小刘在双方无明确约定情况下,将诉争房屋地址公布在公司网络上,虽然行为不妥,但是不足以构成对诉争房屋使用性质的根本改变。房东顾太太未能证明小刘根本违约，所以房东顾太太不享有法定的合同解除权。
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1、《民法典》中,什么情况下出租人可以解除合同?
第七百一十一条规定:承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百一十六条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赌偿损失。
承阻人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
2、《民法典》中,什么情况下承租人可以解除合同?
第七百二十四条规定:有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同：
(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
(二)租赁物权属有争议；
(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
第七百二十九条规定:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
第七百三十条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十一条规定:租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。