曲某将自己所有的房屋卖给了邵某,双方签订了《房产交易协议书》,房价5万元,有关交易的一切费用均由买方邵某承担,办理手续同时一次性交付房屋全款。3天后,曲某收到邵某的房款,并从房屋中搬出,将房屋交给邵某。邵某便搬入该房屋,一直居住。但是双方一直没有办理房产过户手续。
4年后,曲某将邵某起诉到法院,以被告邵某一直不办理过户手续为由,请求法院判决房屋买卖合同无效,将房屋还给自己。被告以自己已经支付全部房款,原告已将房屋支付使用,并且自己已经居住4年为由,请求判决买卖合同合法有效。
《中华人民共和国民法典》第一百八十六条规定:因当事人一方的违约行为,损害对方人身权益、财产权益的,受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
第五百九十五条规定:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
第五百九十六条规定:买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
经法院判定:房屋买卖合同有效。因为,双方签订了《房屋买卖协议书》后,办理了相关手续,被告也付了房款,房屋的买卖合同就已经生效了。而产权过户登记只是标志房屋产权的转移,没有办理产权过户登记并不能说明房屋买卖合同无效。
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1.购买商品房的流程有哪些?
(1)确认项目手续。购买预售商品房,应确认项目是否取得《商品房预售许可证》,并详细查看购买的房产是否在预售范围内;确认项目是否办理现房销售备案手续,并详细查看购买房产是否在现房销售备案范围内。可登录本市房管局网站,查询《商品房预售许可证》和现房销售备案手续情况。
(2)确认购房资格。根据住房限购政策,结合自身实际情况,确认是否具有购房资格。
(3)达成购房意向。注意把握房屋销售主体、用途、价款、面积等内容，与开发企业达成交易意向，对需要先行交付定金等款项的，应存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户（现房销售除外）。
(4)签订合同。订立合同前,开发企业应明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房销售管理办法》。在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准、违约责任、纠纷处理方式等内容后,双方签字确认,合同即产生法律效力。
(5)合同登记备案。签约之日起30日内,开发企业利用预售信息系统向市房管局办理商品房买卖合同登记备案手续。登录市房管局网站,输入身份证号和合同登记号,即可查询商品房买卖合同登记备案信息。
2.商品房买卖的注意事项有哪些?
(1)注意审核土地使用权是否存在抵押状态。
(2)仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件。
(3)咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序。
(4)注意订立合同时部分条款是否可以修改或者可以增添补充约定的。
(5)约定违约责任条款必须详细、具体。
(6)合同附件须重视。
(7)妥善保管商品房的销售广告、宣传资料。
(8)注意商品房买卖合同中的定金问题。