商业用房(非商品房)的买受人已支付购买房屋的大部分款项后，承包人就该商业用房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人-马齐优与中建二局第二建筑工程有限公司案外人执行异议之诉上诉案【(2019)苏民终1494号】
一、裁判要旨
建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。案涉房产为商业用房，购房者并非消费者，故其购买案涉房产不能对抗承包人享有的建设工程价款优先受偿权。
二、基本案情
上诉人(原审原告、案外人)：马齐优。
被上诉人(原审被告、申请执行人)：中建二局第二建筑工程有限公司。
原审第三人(被执行人)：江苏天福房地产开发有限公司。
中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，法院于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，法院于2017年3月22日立案执行后，于2017年4月6日裁定指定该院执行。该院立案执行，案号为(2017)苏02执226号。
2018年11月2日，中建二局向该院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市竹海锦城花园房产。该院于2018年11月6日向宜兴市不动产登记中心送达(2017)苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市产，包括本案争议的涉案房屋。案外人马齐优遂提出执行异议，该院于2018年12月24日作出(2018)苏02执异106号执行裁定：驳回案外人马齐优异议请求。为此，马齐优向该院提起案外人执行异议之诉。
另查明：2011年6月17日，马齐优与天福公司签订商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市房屋，该商品房的用途为商业，房屋总价约定为778000元。嗣后，马齐优通过现金和本票方式支付了房款，天福公司于2011年3月12日、2011年3月14日、2011年3月25日、2011年6月15日分别开具四张收据，收款方式为现金，金额总计62.8万元。2011年6月16日，天福公司开具收据，收款方式为本票，金额为15万元。2011年6月23日，天福公司开具了金额为778000元的预收购房款发票。2016年10月18日，天福公司开具了金额为785887.76元的江苏增值税普通发票。2016年12月13日，天福公司出具证明给宜兴市不动产登记中心，上载明：竹海锦城花园1.4.5号370室房屋，原合同面积48.33平方米为预测面积，现实测面积为48.82平方米，总价为785887.76元。嗣后，马齐优与天元酒店签订房屋租赁协议，将上述房屋出租给天元酒店，天元酒店自2016年5月起按季支付租金给马齐优。
三、裁判结果
一审法院判决如下：驳回原告马齐优的诉讼请求。案件受理费11580元，由原告马齐优负担。
二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费11580元，由上诉人马齐优负担。
四、争议焦点
马齐优对案涉房产是否享有所有权及是否享有排除执行的合法权益。
五、裁判理由
马齐优对案涉房产是否享有所有权及是否享有排除执行的合法权益。
一审法院认为，根据马齐优提供的相关证据，可以认定在法院对涉案房屋执行查封前，其与天福公司已签订买卖合同，支付了房款，并通过出租收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，马齐优尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，不予支持。且因涉案房屋系商业用房，马齐优购买该房后实际用于出租，确实未用于居住生活，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于马齐优请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，亦不予支持。
二审法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。首先，本案执行依据(2014)苏民初字第0007号民事判决主文明确中建二局对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，马齐优购买该工程中的房产能否对抗该案的执行，应适用上述批复的规定。其次，根据上述批复规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。案涉房产为商业用房，马齐优并非消费者，故其购买案涉房产不能对抗中建二局享有的建设工程价款优先受偿权。因此，马齐优对案涉房产不享有排除执行的合法权益。另，案涉房产未登记在马齐优名下，该房产所有权不属马齐优所有。
六、相关法律规定
（一）《中华人民共和国民法典》
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
（二）最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
（三）《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（〔2005〕执他字第16号）
广东省高级人民法院：
你院（2004）粤高法执督字第384号《关于康永贤等13人执行异议请示案》收悉，经研究，现答复如下：
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。
特此函复
2005年12月25日
七、建筑工程律师建议
本案中，一审和二审法院均根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和2015年《执行异议和复议规定》第29条的规定认为，涉案房屋属于商业用房而非商品房，案外人不是消费者，故不满足上述法规的要求，案外人对涉案房屋的民事权利不足以对抗承包人的优先受偿权。
2015年《执行异议和复议规定》第28条仅规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的保证居住权的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，也不能对抗承包人的优先受偿权。