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商品房未办理竣工但已交付使用的,视为开发商完成交房义务

2022-11-17

商品房买卖合同中,常有房产已交付,但竣工备案、权属证书办理手续常因因各种原因延迟的情形。但竣工备案手续并不影响购房者使用房屋,合同目的可以实现,若无特殊约定,应视为开发商已完成交房义务。若开发商存在延迟交房、延迟办证的违约情形,购房者应及时提出索赔主张,以免诉讼时效通过后索赔权利难以保障。

 

案例链接:2011)汴民终字第298

 

案情简介:

2004219被告银岭公司与第三人河务局签订购房合同,银岭公司为河务局职工提供80套。双方约定了明确的权利义务。

20041218被告银岭公司又与原告李小攀签订一份房屋买卖合同,将位于开封市解放路与铁塔三街交汇处银翰苑小区第二幢三单元4层西户的一套住房卖给李小攀。李小攀峰于200516日向银岭公司交付了104749.2元的总房款并办理了完税手续。双方在合同中约定2005430日前交房,逾期60日后按日支付已付房款万分之二的违约金。

后,银岭公司分别于2006829日、20061231日分两批向河务局交付了住房钥匙。河务局于20061120日将3号楼的钥匙交给了购房户,20061231日将2号楼的钥匙交给了购房户其中包含本案原告李小攀)200719日将1号楼的钥匙交给了购房户。

2号楼于2007928日向开封市建设委员会办理了工程竣工验收备案手续。20101月李小攀收到了银岭公司交来的商品房国有土地使用权分割登记及房屋确权登记证书。  

李小攀201061日诉至法院,请求依法判令银岭公司承担逾期交房违约金13439.54元及逾期办理权属证书违约金5526.13元,并承担诉讼费用


裁判结果:

一审驳回原告李小攀的全部诉讼请求,二审维持原判

 

裁判理由:

李小攀认可银岭公司于2006829日和1231日分两次将房屋钥匙交给河务局,之后河务局分发到住户手中。该房屋虽然在20099月才办理完相关的竣工验收手续,但依照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定,建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。且建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持。本案中李小攀收到住房钥匙并实际使用,视为交付。虽然银岭公司有逾期交房的违约事实,但至其向法院主张权利时已超过法律规定的诉讼时效期间,因此李小攀要求银岭公司支付逾期交房违约金的理由不能成立,本院不予支持。双方签订的房屋买卖合同第十五条亦规定:“出卖人应当在商品房交付使用后30日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”从交房之日起满30日止,李小攀知道或应当知道其合法权益受到侵害,但其起诉的时间是201061日,此时远超过法律规定的诉讼时效期间,且其未能提供诉讼时效中止、中断的有效证据,已丧失胜诉权,银岭公司对其主张亦不认可,故对于李小攀的诉讼请求本院不予支持

 

建筑工程律师普法课堂:

竣工之日如何认定?

竣工之日认定事关施工方是否按合同约定的工期完成施工义务,进而影响施工方最终到手的工程款。因此,现行法律已经做了较为完备的规定。对于虽未办理竣工手续,但已交付使用的,应视为竣工。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释()》第九条, 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,人民法院应当分别按照以下情形予以认定:

(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;

(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;

(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。 

     既然作为发包人的开发商已经收房,并交付给购房者,那么该工程应视为竣工,是否办理竣工备案手续,不影响竣工日期的认定。况且,有关竣工日期的争议,主要在于发包人与施工方有关工程价款结算,是否扣除延误工期违约金事宜,与购房者使用房屋并无太大相关。因此,购房者不得在收房使用后,又将房屋竣工备案手续完成之日视为交房之日提出逾期交房违约金的请求。


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