（一）物权说：借名人为实际权利人
物权说认为物权虽登记在出名人名下，但借名人实际出资并占有房屋，且购买房屋是借名人的真实意思表示，借名人才是真正的所有权人。实务中，持物权说的判决常常援引《民法典物权编司法解释（一）》第2条作为确权依据。但是，该条款所规定的“不动产登记簿记载的权利状态”为物权状态，“真实的权利状态”亦只能是与之对应的物权状态，因此确认物权能够得到支持情形，应当限于当事人有证据证明其是该不动产物权的真实“物权人”。
物权说的观点显然违背不动产公示公信原则。根据我国《民法典》对于不动产物权变动形式要件的要求，在借名人取得房屋登记前，其不能成为房屋的所有权人。换言之，借名人欲取得房屋所有权，需依据借名买房合同请求出名人履行办理过户登记的义务，其本质为债权请求权，在办理完毕过户登记后才能取得房屋所有权，不能违背物权变动形式要件直接请求确认房屋所有权。
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》京高法发〔2014〕489号第10条第1款规定，借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。通过上述规定可以看出，司法对于借名买房合同的审判实践，恰恰说明借名人享有的并非直接排他的物权，而是基于合同约定的债权。
（二）债权说：出名人为房屋权利人
债权说主张借名买房合同只在约定主体内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是房屋的所有权人。
依据双方的约定，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人享有债权请求权，其所享有的债权请求权亦不具有对世效力、排他效力和绝对效力，因此，借名人仅能请求出名人协助办理过户登记手续，不能依据借名买房的合同关系未经公示程序直接被确认为房屋的物权人。此外，借名人在签订借名买房合同时，主观上为规避政策、规章以达到享受某种利益的目的，其获取利益的同时已知晓可能会面临的权利风险，借名人对“名实不符”的房屋权属状况亦存在主观过错。
《民法典》第208、209、216条之规定明确物权公示公信原则，基于物权公示公信原则，设立或转让物权，须采用法律规定的物权变动模式，即双方达成合意＋物权变更登记，通过法定方式进行公示的物权，具有权利正确性的推定效力。
在借名买房合同中，双方已然达成关于房屋权属的合意，即借名人向出卖人实际出资，出卖人登记至出名人名下，由借名人实际占有并使用，房屋的真实权利人为借名人，该项约定不具备无效事由的情形下通常为内部有效约定，但双方未对房屋进行物权变更登记，所以不发生物权变动之效果，由此双方形成“房屋代持”的关系，因此对善意第三人而言，房屋的权利人应为出名人。
（三）律师观点
深圳律师赞同债权说的观点。对内部而言，借名人对出名人享有债权请求权，从外部来看，出名人应为房屋权利人。具体理由如下：
首先，借名人与出名人的借名买房合同具有相对性、内部性，其效力仅及于合同订立双方，不具有对外效力。其次，基于物权法定原则，借名买房合同的约定并不能对房产的物权及物权变动的认定产生影响，亦不能发生物权变动之效果。最后，基于物权登记的出名人不动产权利具有公信力，善意第三人基于相应权利外观而购买不动产，其权益理应得到保护。此外，债权说有利于保护信赖利益和不动产登记的公信力，更有益于维护市场交易安全。