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以租抵债情形,是否适用买卖不破租赁?

2022-11-04

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁协议是指出租人将标的物的占有权或控制权(附带或不附带购买选择权)授予承租人以换取租金或其他给付的协议。租赁必为有偿,若双方并未约定租金,仅约定一方将物交由他方无偿使用者即非租赁,而系借贷契约。


在以租抵债情形中,对债务金额有特别约定的,系租赁合同中租金给付方式的特别约定,不影响该合同系租赁合同的性质。


为维护承租人预期利益,我国规定在租赁期间房屋发生所有权转移的,租赁关系不随之改变,且承租人有优先购买权。


案例链接:

李建芝等与北京无极液压工程有限公司合同纠纷二审民事;北京市第一中级人民法院;(2020)京01民终2174号


案情概述:

1998年,无极液压公司成立,载明:同意将位于北京市门头沟区石龙工业区龙园路1号203室40平方米的房屋提供给北京无极新技术发展公司使用。诚信机电公司向无极液压公司出具《承诺书》,载明:根据诚信机电公司与无极液压公司2004年5月26日签订的《房屋与土地租用合同》,诚信机电公司已与北京必成建筑工程公司于2004年8月27日签订《建设施工合同》,诚信机电公司承诺,在该工程竣工后至房屋及土地权属过户到无极液压公司前,无极液压公司对建成房屋享有无偿使用的权利,落款日期为2004年8月28日。


后因诚信机电公司欠案外人债务,案外人申请执行诚信机电公司财产,其名下房屋及土地被拍卖,拍卖前,本案李建芝未勘查现场。经询问,李建芝表示,其从拍卖公告上看到涉案房屋有租赁,但不清楚具体的租赁期限和租金给付情况,其以为有租赁只是一个格式性的提示。


后李建芝通过司法拍卖获得涉案建筑物所有权,但因租赁关系存在,未能办理过户手续,李建芝以无极液压公司与诚信机电公司之间《房屋与土地租用合同》并未租赁关系,不适用“买卖不破租赁”,应当将房屋与土地过户到李建芝名下。


争议焦点:

《房屋与土地租用合同》是否符合租赁合同要件?能否适用“买卖不破租赁”?


裁判理由:

本案中,《房屋与土地租用合同》约定甲方拥有7658.8平方米土地及地上厂房,同时,拖欠乙方1110万元债务,乙方有意承租甲方拥有的上述土地和厂房以冲抵甲方所欠债务,并约定了租期及具体租金数额,甲方仍需偿还租金以外剩余的债务,故上述合同内容符合租赁合同的构成要件,关于1110万元债务金额偿付的约定系租赁合同中租金给付方式的特别约定,不影响该合同系租赁合同的性质,一审法院确认《房屋与土地租用合同》系租赁合同正确,本院予以确认。


李建芝上诉主张上述合同为一般债权债务关系,使用权抵债的约定,对此本院认为,其主张的合同关系系双方存在一般债权债务关系,债务人转让租赁物的使用收益权用于偿还债务,但本案诚信机电公司并非转让租赁物的使用收益权用于偿还债务,而是将具体的租金金额与债务金额相抵销,故李建芝的主张与合同约定内容不符,本院不予采信。


租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。故应由李建芝继续履行《房屋与土地租用合同》的合同义务。对无极液压公司要求李建芝继续履行《房屋与土地租用合同》至2024年6月1日的本诉请求,合同法第二百一十四条第一款规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。故一审法院确认李建芝应继续履行《房屋与土地租用合同》至2024年5月31日正确,本院予以确认。李建芝要求确认《房屋与土地租用合同》无效,并据此要求腾退涉案土地及房屋,包括院落中的无证房在内,支付房屋与土地占有使用费的诉讼请求,无法律依据,一审法院驳回其相应反诉请求正确,本院予以确认。


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