对办理抵押登记的划拨土地进行司法拍卖,土地出让金不由抵押权人支付
【裁判要旨】
在拍卖抵押登记的划拨土地中，土地出让金的承担主体应予区分。如果该划拨土地已经办理了出让手续，买受人支付的价款中包括了土地出让金，抵押权人优先受偿的范围是在买受人支付价款中已扣除土地出让金、执行费用之外的费用；如果该划拨土地尚未办理出让手续，买受人支付的价款中不包括土地出让金，抵押权人优先受偿的范围是在买受人支付价款中扣除了执行费用之外的费用。因此，抵押权人不承担土地出让金。
【案情简介】
2020年9月23日，因（2020）杭仲调字第278号调解书已经发生法律效力，法院发布拍卖公告，拍卖陈某联名下抵押给朱某娣的案涉房产，案涉房产土地权利类型是国有建设用地使用权，权利性质是国有划拨。
2020年10月27日，竞买人周某以最高价1203820元竞得，并已付清全部拍卖款项。
2020年11月5日，杭州中院作出（2020）浙01执658号之一执行裁定，陈某联名下案涉房产归买受人周某所有。而后，某以在办理相关产权过户登记手续时，其不需要承担土地出让金为由，向杭州中院提出异议。
【裁判结果】
杭州中院驳回周某的异议请求。周某不服，向浙江高院申请复议。
浙江高院驳回周某的复议申请。周某不服，向最高院申诉。
最高院认为案涉土地出让金应由买受人而非抵押权人承担，驳回周某的申诉请求。
【争议焦点】
划拨用地的土地出让金应由哪方负担？
【裁判理由】
在划拨土地转让的情况下，应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。
本案中，通过拍卖平台公布的评估报告和拍卖公告，均明确本案评估拍卖的标的物的土地性质为划拨土地。拍卖公告还明确，拍卖标的物以现状进行拍卖，标的物转让登记手续由买受人自行办理。根据评估公司提交的说明，评估拍卖标的物的价格明显低于周边出让土地上的写字楼价格。因此，申诉人通过竞买所得的，应该是尚未办理土地出让手续的划拨土地，其支付的价款中，亦不包括土地出让金。申诉人关于应该适用《城市房地产管理法》第五十一条规定由抵押权人承担缴纳土地出让金义务的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
【法律依据】
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2020年1月1日实施）
第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
【律师小结】
对于抵押权人，要谨慎考虑接受以划拨土地使用权的抵押。如确需以划拨土地使用权抵押，也应对权利主体、权属状态、土地价值等进行充分评估，具体来说：需关注相关法律对划拨土地抵押人主体的限制性要求；若涉及国有企业转让和处置划拨土地房地产时，还应严格履行国有资产处置程序；对抵押的划拨土地使用权进行拍卖需与政府充分协商，评估土地出让金数额，核实出让金是否需另行缴付等。并且还需持续关注权利状态、考虑划拨土地抵押权可能灭失的风险：相对于出让用地而言，划拨用地并没有明确的用地年限土地使用权存在被依法无偿收回或土地收储的可能性，或者在企业破产时被予以回收，虽然该等情况下抵押权人可就补偿金等进行优先受偿，但该等补偿仅及于地上建筑物、其他附着物，并不能保证抵押权人实际获得足额受偿，相应抵押权人的权益可能因此难以得到有效保障。
对于资管公司就收购银行的不良债权进行司法处置变现从而获得收益的，除关注债权的真实性、合法性以及诉讼时效，担保物的抵押登记外，还应特别关注担保债权的抵押物是否涉及划拨土地的情况，充分评估处置难度及处置价格是否能够足额覆盖债权收购成本。