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“一房二卖”情形下不当得利的构成及返还范围的认定

2024-07-02

关键词: 民事 不当得利 一房二卖 ;法律依据 返还范围

 

裁判要旨:

一房二卖情况下,两个买受人签订的合同均为有效,一方办理了房屋产权过户登记,同时另一方占有房屋却对一房二卖不知情,直到其在申请房屋产权过户登记时才知晓,自该时起,其占有已经丧失了法律依据。在此前提下,认定不当得利的返还范围,应当自法律根据消灭时开始计算,并根据得利人是善意还是恶意而作区别。得利人不知道且不应当知道没有法律根据时,仅返还现存的利益;在明知没有法律根据后,返还的利益应当包括取得的全部利益。

 

基本案情:

某发电公司起诉请求:1.判令某银行支付其占用某发电公司房屋的使用费6978372元,利息4554620.86元(时间为19982月至20197月,按平均利率6.3%计算)及损失418702.32元(按租金6%标准计算),共计11951700元;2.请求某银行支付自20198月起至拖欠房屋使用费付清止期间内产生的利息(按银行同期贷款利率计算)。

法院经审理查明,199567日,案外人某公司就案涉诉争房屋与某银行签订购房合同。1996430日,某公司又就该房屋与某发电公司签订购房合同。

1998123日,某发电公司依法取得该房屋权属登记,同日, 案涉房屋由某银行占有使用至今。  

20101018日,兰州市住房保障和房地产管理局向兰州市政府请示称:该公司(某银行)提供的房屋申请资料没有一处完全符合登记条件,无法按照正常程序办理房屋登记。但该公司又无法提供房屋 登记的完整资料,希望我局按照特殊问题为其办理房屋产权登记,并承诺上述房屋无质量问题和产权纠纷,由此发生的一切问题由该公司承担……经研究,我局提出以下意见:1.由该公司向登记机关出具承诺书……公告期满无异议后,颁发《房屋所有权证》……”2010123日,某银行就案涉房产登记问题向兰州房地产交易中心出具承诺书。该承诺书记载:为做好我行房产证办理工作,避免房产部门在解决我行房产办证中出现的各种问题,我行现郑重承诺如下:该房产无质量、安全、消防方面的问题,无产权纠纷……该处房产登记发证后,若出现法律纠纷或涉及单位、集体和个人的经济纠纷,由我行承担一切法律、经济责任……”某银行一方在再审庭审中述称:(该银行)办证的时候了解到房子给别人办理了证件……”

2014919日,某发电公司提起行政诉讼,要求撤销向某银行对案涉房屋的登记行为。一审、二审均判决撤销(二审判决于20189月作出),2018112日该房产证被公告作废。

2019221日,某发电公司和某银行双方签订《房屋租赁合同》,由某银行承租案涉房屋,期限自201891日起至20201231日止。

 

裁判结果:

一、甘肃省兰州市中级人民法院于2020427日作出(2019)甘01民初670号民事判决:

1某银行于判决生效后十日内向某发电公司支付占用房屋使用费、租金6978372元及利息(自2018113日起算,按照中国人民银行同期存款利率计算);

2驳回某发电公司其他诉讼请求。

宣判后,双方均提出上诉。

二、甘肃省高级人民法院于2020921日作出(2020)甘民终492号民事判决:

1撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初670号民事判决;

2驳回某发电公司的诉讼请求。

某发电公司申请再审。

三、最高人民法院于2021524日作出(2021)最高法民申1192号民事裁定:

提审本案。

四、最高人民法院于20211217日作出(2021)最高法民再249号民事判决:

1撤销甘肃省高级人民法院(2020)甘民终492号民事判决,撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初670号民事判决;

2某银行于判决生效后十日内向某发电公司支付3331209.60元;

3驳回某发电公司其他诉讼请求。

 

裁判理由:

法院生效裁判认为

一、关于不当得利的认定问题。不当得利,是指没有法律根据,取得不当利益,造成他人损失的情形。不当得利对民事主体之间的财产流转关系有调节作用,其目的在于恢复民事主体之间在特定情形下所发生的非正常的利益变动。原《民法通则》第92条规定:没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。原《民法总则》第122条规定:因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。上述两部法律就不当得利的表述虽略有差异,但据以认定不当得利返还请求权的四个构成要件并无不同,即一方取得利益;另一方受到损失;取得利益与受到损失之间存在因果关系;没有法律根据。本案中,自1998123日起,某银行即占有使用案涉房屋。后该银行因其房屋所有权证被撤销,遂与某发电公司签订房屋租赁合同,某发电公司自此通过对案涉房屋间接占有实际享有了收益权。在该合同签订之前,某发电公司虽于取得产权登记后即将案涉房屋租赁给中国建设银行兰州市电力支行城关办事处,但事实上因房屋被某银行占有,该公司未能取得房屋的租赁收益;而某银行则通过对房屋的实际占有使用,减少了其应支出但并未支出的费用。由此可见,某银行因占有案涉房屋减少了费用支出而消极得利,某发电公司则因未能取得该房屋的租赁收益遭受了损失,该利益与损失之间存在因果关系。据此,本案认定某银行是否构成不当得利的关键在于,某银行对案涉房屋的占有是否具有法律根据。就此分析如下:

第一,从物权的角度。19981月,某银行即实际占有案涉房 屋,但占有是对物的一种事实上的控制与支配,其本身不产生物权变 动效力。20119月,某银行取得案涉房屋所有权登记,但由于存在重复登记问题,20189月作出的生效二审行政判决以事实不清为由已判令撤销该房屋登记。某银行的房屋权属登记被撤销后,溯及至登记之时自始不具有法律效力,故其不得依据已被撤销的房屋登记,主张基于物权而对案涉房屋的占有具有法律根据。

第二,从债权即合同的角度。买卖合同仅具有债之效力,基于债的相对性,合同当事人不得以之对抗合同以外的第三人。故在一房二卖的情况下,如出卖人已将房屋所有权转移登记至在后买受人,则在前买受人纵然已占有该房产,在后买受人亦得基于所有权向其提出权利主张。在前买受人虽可基于买卖合同向出卖人主张包括占有在内的合同项下权利,但不得依据该合同对抗已经办理了权属登记的在后买受人。对于办理了权属登记的在后买受人而言,其取得了物权,当然对房屋享有占有、收益等物权权能,合同并不能成为在先买受人对房屋占有的法律根据。本案中,某公司就案涉房屋存在一房二卖的情况,先后与某银行和某发电公司签订了商品房买卖合同。此后,在1998123日,即某发电公司依法取得该房屋权属登记的同一日,案涉房屋由某银行占有使用。某银行签订房屋买卖合同在先并实际占有案涉房屋,但基于合同的相对性,其虽可依该合同向合同相对人即某公司主张包括占有在内的合同项下权利,但不得以之对抗合同之外的房屋登记所有权人即某发电公司。对于某发电公司而言,某银行所签订的合同并不能成为某银行取得占有以及因占有而减少的费用支出等利益的法律根据。事实上,在上述行政判决作出后,某发电公司根据其与某银行签订的房屋租赁合同已取得对案涉房屋的间接占有。该事实表明,双方实际已认可某银行对房屋的占有本身之利益属于不当得利,就某银行因对房屋的实际占有以致应支付而未支付的费用即消极得利,亦当作同一认定。

综上,某银行因占有案涉房屋而减少费用支出构成不当得利,原判决以某银行与某公司签订的房屋买卖合同为某银行占有使用案涉房屋的法律根据为由,认定某银行不构成不当得利,适用法律错误,予以纠正。

二、关于应返还利益的认定问题。根据原《民法通则》、原《民法总则》的上述规定,某发电公司有权主张某银行返还其所取得的不当利益。本案中,某发电公司自19981月被登记为该房屋所有权人后,并未及时向其合同相对人某公司以及房屋的实际占有人某银行提 出相应的权利主张。某银行基于与某公司签订的购房合同自19981月起占有案涉房屋,在无证据证明其明知该房屋已经登记为某发电公司所有的情况下,自不宜认定其当时就该占有存在恶意。但根据20101018日兰州市住房保障和房地产管理局向兰州市政府的请示、2010123日某银行向兰州房地产交易中心出具的承诺书、某银行在再审庭审中的陈述,可认定某银行在占有案涉房屋后明知其无法正常办理登记手续,至迟于20101018日其亦知道案涉房产登记在其他主体名下。故至迟自20101018日起,某银行对该房产的占有不再具有善意,其就此获取的消极得利依法应予返还。该消极得利实系某银行因占有案涉房屋而减少支出的费用,故可参照案涉房屋同时期同地段的租金认定某银行应返还的利益数额;时间自20101018日计算至双方签订租赁合同约定的起租日前一日即2018831日。

根据原审查明的事实,20061月至201212月,同地段租金为每月96/㎡,20131月至12月为每月107.50/㎡,20141月至201512月为每月130/㎡,20161月至12月为每月143/㎡,20171月至20188月为每月157.30/㎡。参照上述租金标准,从20101018日起计算租金至2018831日,认定房屋占用费数额 为3331209.60元[282×26×96+96÷30×14+12×107.50+24×130+12×143+20×157.30=3331209.60]。考虑到本案不当得利的发生亦与某公司就案涉房屋一房二卖以及某发电公司在取得房屋登记后长期未积极行使权利等因素相关,对上述占用费的利息不再支持。


法律依据:

《中华人民共和国民法典》(本案适用的是2017101日施行的《中华人民共和国民法总则》第122条)

第一百二十二条 因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。

第九百八十五条 得利人没有法律根据取得不当利益的,受损失的人可以请求得利人返还取得的利益,但是有下列情形之一的除外:

(一)为履行道德义务进行的给付;

(二)债务到期之前的清偿;

(三)明知无给付义务而进行的债务清偿。

第九百八十六条 得利人不知道且不应当知道取得的利益没有法律根据,取得的利益已经不存在的,不承担返还该利益的义务。

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