【基本案情】
崔某系某房屋业主，其与甲物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业服务等级为五星级，物业费为2.5元/月/㎡，合同还约定了物业服务的内容、滞纳金计算方式等。崔某的房屋所在楼座独立于小区封闭区域，处于开放状态，四周为商业街区道路；楼座部分单元门损坏，监控摄像头损坏；部分楼道内堆积杂物，贴有小广告。该楼座业主曾为封闭管理及安全问题多次投诉。因崔某自2016年10月1日至2021年8月31日期间未交纳物业费，甲物业公司提起诉讼。
【裁判意见】
涉案小区交付时，崔某的房屋所在楼座即为开放式管理，独立于小区其他部分，该楼座所涉及的公共区域极其有限，在绿地、设备设施、节庆活动方面，尤其是安全保障，所享有的服务与小区封闭区域的其他业主差距较大。最为业主诟病的是该楼座未按《前期物业服务协议》的约定进行封闭管理，致使业主的人身、财产安全得不到保障。甲物业公司为改善该楼座业主的居住环境和物业服务作出了努力，但受限于该楼座交付时的楼宇环境条件及配套设备设施条件，甲物业公司开展物业服务的空间、设施条件有限，导致该楼座业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务。根据权利义务对等原则，并综合考虑该楼座的现状及物业公司投入的相应物业服务成本，该楼座物业费按照合同约定的70%收取为宜。
【法官点评】
物业服务单位提供的物业管理具有公共服务性质，关系到小区业主的切身利益，需要物业企业与业主共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，故不宜认定甲物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，业主不能拒绝交纳物业费。鉴于涉案楼座独立于小区封闭区域，受限于环境及配套设备设施条件，甲物业公司提供的绿化、安保等服务标准低于其他楼座，业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务，故应酌情降低物业费收取标准。