关键词：民事；金融借款合同；深圳担保纠纷律师；抵押权预告登记；连带保证责任
裁判要旨：
在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务，此时办理抵押登记手续的条件也已成就。因抵押权人与抵押人怠于办理抵押登记手续致使抵押权不成立的，抵押权人与抵押人怠于履行的法律后果应由其自行承担，不应再由开发商承担阶段性连带保证责任，否则可能导致往后开发商不积极办理建筑物所有权登记及不动产权证书，不利于维护良好的房地产交易秩序。
基本案情：
原告揭阳某银行诉称：揭阳某银行与被告陈某、高某、某房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：陈某、高某向揭阳某银行贷款440000元，并以该个人住房提供抵押担保；某房地产公司为该债务提供连带责任保证。合同签订后，双方办理了预售商品房抵押权预告登记，揭阳某银行依约发放贷款，但陈某、高某未依约履行还款义务。故请求判令：
一、陈某、高某立即清偿尚欠揭阳某银行的贷款本金418793.27元及暂计至2021年10月14日利息、罚息共25164.93元；
二、陈某、高某立即付还揭阳某银行支付的律师费16605元；
三、某房地产公司对上述第1、2项债务承担连带清偿责任；
四、揭阳某银行对陈某、高某名下的案涉房屋享有优先受偿权；
五、本案的诉讼费用全部由三被告承担。
一审期间，三被告均未应诉。
经审理查明：2018年12月21日，原告揭阳某银行与被告陈某、高某、某房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：陈某、高某向揭阳某银行贷款440000元，借款期限为2018年12月21日起至2038年12月21日，贷款利率为基准利率水平上上浮30%，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%，并以案涉房屋提供抵押担保；某房地产公司为该债务提供连带责任保证，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书等交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，双方办理了预售商品房抵押权预告登记，揭阳某银行依约发放贷款，但陈某、高某未依约履行还款义务。截至2021年10月14日，陈某、高某已偿还借款本金21206.73元、利息50252.73元，尚欠揭阳某银行借款本金418793.27元、利息、罚息25164.93元。陈某与高某于2012年2月登记结婚，2021年1月离婚，双方约定案涉房屋归陈某所有，案涉房屋所涉贷款尚欠借款本息由陈某负责清偿。因陈某与高某的违约行为，揭阳某银行委托广东某律所进行诉讼，并支出了16605元律师费。
再审另查明，案涉房屋已于2019年10月17日由某房地产公司办理了建筑物所有权首次登记，并于2020年7月20日办理了不动产权证书（权利人为陈某、高某）。某房地产公司已经于2020年7月28日将该不动产权证原件交给了揭阳某银行。本案原审期间，陈某、高某、某房地产公司均没有提出答辩和举证，经原审法院传票传唤，均没有到庭参加诉讼。
裁判结果：
广东省揭阳市榕城区人民法院于2022年8月24日作出（2022）粤5202民初1925号民事判决：
一、陈某、高某应于判决发生法律效力之日起十五日内共同偿还揭阳某银行借款本金418793.27元及利息、罚息（截至2021年10月14日，利息、罚息为25164.93元，自2021年10月15日起至还清之日止的利息、罚息，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计）；
二、陈某、高某应于判决发生法律效力之日起十五日内共同付还揭阳某银行应付的律师费16605元；
三、某房地产公司对上述一、二项确定的债务承担连带清偿责任，某房地产公司承担保证责任后，有权向陈某、高某追偿；
四、驳回揭阳某银行的其他诉讼请求。
该判决作出后，各方当事人均没有提起上诉，原审判决已生效并执行完毕。
后某房地产公司以原审法院认定涉案房产没有办理建筑物所有权首次登记系事实认定错误，某房地产公司对涉案债务承担保证后有追偿权并享有优先权，揭阳某银行起诉时已超过保证期限，某房地产公司依法不再承担连带保证责任等为由向广东省揭阳市中级人民法院申请再审。
广东省揭阳市中级人民法院于2023年5月22日作出（2023）粤52民申8号民事裁定，提审本案。
广东省揭阳市中级人民法院于2023年10月27日作出（2023）粤52民再6号民事判决：
一、维持广东省揭阳市榕城区人民法院（2022）粤5202民初1925号民事判决第一、二项；
二、撤销广东省揭阳市榕城区人民法院（2022）粤5202民初1925号民事判决第三、四项；
三、驳回揭阳某银行的其他诉讼请求；
四、驳回某房地产公司的其他再审请求。
争议焦点：
一、关于揭阳某银行对案涉房产是否享有优先受偿权的问题；
二、关于某房地产公司的保证人责任问题。
裁判理由：
一、关于揭阳某银行对案涉房产是否享有优先受偿权的问题。
陈某、高某以案涉房屋为借款合同项下借款向揭阳某银行提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。本案再审期间，某房地产公司举证证明案涉房产已于2019年10月17日办理建筑物所有权首次登记，案涉房产也于2020年7月20日办理了不动产权证书（权利人为陈某、高某），某房地产公司已经于2020年7月28日将该不动产权证原件交给了揭阳某银行，案涉房产已能够进行抵押登记，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款 “民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，根据当时施行的《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，揭阳某银行作为约定的抵押权人应该在收到案涉不动产权证原件后三个月内申请办理抵押登记手续，并有权要求约定的抵押人陈某、高某配合，但案涉房产没有在三个月内申请办理抵押登记，案涉房产办理的预售商品房抵押权预告登记已失效，导致不具备办理抵押登记条件，因此，某房地产公司再审请求改判揭阳某银行对案涉房屋享有优先受偿权，理由不成立，不予支持。
二、关于某房地产公司的保证人责任问题。
本案中，某房地产公司为案涉合同项下的债务向揭阳某银行提供连带责任保证，虽然案涉合同约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。但2018年12月28日案涉房产已办理了预售商品房抵押权预告登记，某房地产公司对案涉房产于2019年10月17日办理建筑物所有权首次登记，也于2020年7月20日办理了不动产权证书（权利人为陈某、高某），并已于2020年7月28日将该不动产权证原件交给了揭阳某银行，已履行了其义务。办理抵押登记手续是抵押权人揭阳某银行和抵押人陈某、高某应当完成的义务，揭阳某银行没有在预告登记有效期内申请办理，怠于行使其权利，造成预告登记失效，应承担相应的法律后果。因此，某房地产公司的保证期间应截至案涉房产抵押权预告登记有效期，预告登记失效后，不再承担保证责任。某房地产公司主张揭阳某银行起诉时，已经超过保证期限，其依法不再承担连带保证责任，该主张理由成立，应予支持。
因某房地产公司在本案原审时没有答辩及举证，揭阳某银行也没有尽到举证责任，导致本案再审，故均应负担本案部分再审受理费。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第20条）
第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。