关键词： 民事 ；租赁合同 ；房屋 ；装饰装修 ；合同效力 ；合同解除
裁判要旨：
承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修，装饰装修物的处 理原则依租赁合同的效力状态及终止原因不同而区别对待：合同无效时，未形成附合的，折价归出租人所有；形成附合，出租人又不同意利用的，各自按过错程度分担现值损失；合同期届满时，承租人不得请求出租人补偿装饰装修费用；合同解除时，由违约方承担装饰装修物的残值损失。
基本案情：
某快餐公司以宝清县某公司引进肯德基项目给其造成损失为由起诉请求：判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；宝清县某公司赔偿其因解除合同所造成的损失(具体以司法鉴定为准)；由宝清县某公司承担诉讼费用。宝清县某公司提出反请求，但未在法定期限内提起反诉。
法院经审理查明：2012年10月26日，某快餐公司与宝清县某公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定宝清县某公司将宝清汇丰购物中心一、二楼350.37平方米场地出租给某快餐公司，用于经营快餐项目。租赁期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止。从2013年1月1日起为房屋租金的起始计算期。双方在合同第六条9款约定，宝清县某公司不得在合同期内引进其他类似某快餐公司的快餐类餐饮(宝清县某公司先期引进的档口除外)。在合同履行过程中，双方对2013年、2015年租金达成变更协议。某快餐公司于2012年11月27日前将2013年房租58万元一次性交清；于2013年12月10日将2014年房租60万元一次性交清；2014年6月11日，某快餐公司向宝清县某公司发函，申请在原合同租金的基础上下调50%。2014年11月24日，某快餐公司再次向宝清县某公司发函，称其截止到2014年11月初已累计亏损约160余万元，拟定于2014年12月31日撤店，请求宝清县某公司提前做好接洽准备工作。2014年12月15日，某快餐公司通过中国银行支付2015年部分房租12.5万元，并于2015年2月13日、5月26日各交款18.75万元，分三次结清2015年房租50万元。2015年10月18日，某快餐公司第三次向宝清县某公司发函，请求将租金在去年基础上下调到年租金45万元，宝清县某公司回函拒绝了下调租金的请求，并希望某快餐公司在11月前将年租金交到商城财务部。2015年11月18日，某快餐公司委托黑龙江诺成律师事务所致函宝清县某公司，希望宝清县某公司立刻无条件解除与肯德基项目的合作并赔偿因引进肯德基项目给某快餐公司造成的损失。2015年12月12日，肯德基宝丰店正式开业。因某快餐公司与宝清县某公司协商未果，故某快餐公司诉至法院。二审中，某快餐公司提供证据：哈同信评报字(2016)第94号《麦德士宝清汇丰店餐饮设备及店面装修司法评估价值报告书》，以证明截至2016年9月17日，某快餐公司宝清汇丰店设备及整体店面资产产值为190.28万元。
裁判结果：
双鸭山市宝清县人民法院作出于2016年5月20日作出（2016）黑0523民初223号民事判决：
一、解除某快餐公司与宝清县某公司之间的《房屋租赁合同》；
二、驳回某快餐公司的其他诉讼请求。
宣判后，佳木斯公司不服提起上诉。
黑龙江省双鸭山市中级人民法院于2016年10月21日作出（2016）黑05民终744号判决：
一、维持（2016）黑0523民初223号民事判决第一项，即解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；
二、撤销（2016）黑0523民初223号民事判决第二项，即驳回佳木斯公司的其他诉讼请求；
三、宝清县某公司给付某快餐公司违约赔偿款190.28万元。
裁判理由：
法院生效裁判认为，宝清县某公司与某快餐公司于2012年10月26日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。某快餐公司虽于2014年12月24日向宝清县某公司提出撤店请求，但在惠丰未予同意的情况下，某快餐公司在合同约定期限内交纳了2015年的租金，于2015年实际进行了经营活动，故由此应视为双方合同仍在履行中。
宝清县某公司庭审中认可其于2015年11月1日引入肯德基快餐，2015年12月12日肯德基正式开业的事实，其行为违反了合同中关于“甲方不得在合同期内引进其他类似乙方的快餐类餐饮”的相关约定，依法应承担相应的违约责任。原审判决认定某快餐公司违约错误。某快餐公司主张解除合同，宝清县某公司同意，故原审判决解除双方签订的房屋租赁合同正确。某快餐公司针对宝清县某公司违约事实提供哈同信评报字(2016)第94号司法评估价值书，证明其不能正常经营而发生的设备及店面装修损失190.28万元，宝清县某公司虽对此提出异议，但表示不需要鉴定人出庭质证，亦未提出反驳依据，故该评估价值书本院应予采信，并据此由宝清县某公司承担给付某快餐公司190.28万元损失责任。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》（本案适用的是1999年施行的《中华人民共和国合同法》第223条）
第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）（本案适用的是2009年 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条）
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。