【裁判要旨】
房地产转让属于要式法律行为，且有制式商品房买卖合同为准，否则不应突破书面合同这一形式要件。房屋的受让人虽通过以物抵债形式实际占有房屋，但是不具备上述条件，进而主张排除对房地产的强制执行的，不予支持。
【案情简介】
天正公司开发某一期房地产，因欠工程款，遂将案涉房屋抵付给苏中集团，苏中集团将该房屋抵付给黄志强。
亿西欧公司因与天正公司保证合同纠纷一案，申请法院查封了案涉房屋，长春中院作出一审判决，天正公司向亿西欧公司支付3000万元。后进入执行程序。
在查封前，黄志强占有该房屋。且该房屋存在对应的商品房销（预）售许可证。黄志强遂以其作为案涉房屋的买受人起诉主张停止对案涉房屋的执行。
【争议焦点】
黄志强对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。
【裁判结果】
长春中院一审判决：不得执行案涉房屋。亿西欧公司不服，提起上诉。
吉林高院二审判决：维持原判。亿西欧公司不服，申请再审。
最高法院再审判决：撤销原判决，改判驳回黄志强的诉讼请求。
【裁判理由】
虽然本案案涉房产先由天正公司抵付工程款给苏中集团，后由苏中集团抵付工程款给黄志强，但是案涉房产始终登记被执行人天正公司的名下。尽管苏中集团与黄志强在《协议书》中第二条约定：“经苏中集团与天正公司沟通协调，天正公司同意直接为黄志强办理商品房相关手续，包括签订《商品房买卖合同》开具销售不动产发票、代为办理商品房产权证等”。但是该项条款并没有实际履行，天正公司始终未与黄志强签订书面的房屋买卖合同，也未为黄志强开具销售房屋发票。
苏中集团仅为案涉房屋的承建商，黄志强与苏中集团之间签订的《维修工程内部承包协议书》以及《协议书》不能代替合法有效的书面买卖合同。
本案中黄志强没有与开发商天正公司签订书面合同，不符合买受人签订合法有效书面买卖合同的要件。在尚不具备开发商与购房人签订有书面买卖房屋合同的情况下，黄志强提供的占有该房屋的证据并不充分，且至今该房屋也未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件。
综上，黄志强不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
【法律依据】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日修订）
第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日修订）
第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
【深圳民商诉讼律师小结】
以物抵债的案外人，能否排除强制执行的问题，实务中的争议非常大。鉴于此，现结合本案，将实务经验总结如下：
对于买受人而言。在通过以物抵债的方式取得房屋时，一定要注意签订的抵房协议书是否载明法定要素，即房屋坐落位置、面积、价款、房地产权属证书名称和编号、地产、四至界限、地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。若未载明上述法定要素的，一定要与房地产开发商签订以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准，以期达到符合排除强制执行的书面买卖合同的形式要件。
对于债权人而言。在遇到买受人或者施工人通过以物抵债的形式，进而排除债权人的强制执行时，债权人要明确自身债权的性质，即是属于一般债权还是属于担保物权。如果属于一般债权的债权人，一定要严格按照法律规定审查买受人或者施工人是否具有民事权益、能否达到排除强制执行的条件。如果属于担保物权的债权人，那么按照购房消费者生存权优先于担保物权优先于物权期待权的权利顺位，进而制定充分维护自身合法权益的诉讼策略。