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饶国礼诉江西省监狱管理局物资供应站、上海某公司房屋租赁合同纠纷

2023-04-11

饶国礼诉江西省监狱管理局物资供应站、第三人上海永祥加固技术工程有限公司房屋租赁合同纠纷,相关案例合同纠纷律师整理如下:


一、案情简要

2011年7月27日晶品酒店通过公开招标的方式中标获取租赁监狱管理局供应站合法占有的某办公大楼招租的权利。2011年8月29日晶品酒店与监狱管理局供应站签订《租赁合同》,晶品酒店2012年4月开始计付租金。合同签订后,监狱管理局供应站依照约定交付租赁房屋。晶品酒店2011年7月25日、2011年8月15日先后支付给监狱管理局供应站20万元、1000万元,监狱管理局供应站在中标后退还了800万元投标保证金。2011年10月26日晶品酒店与永祥加固公司签订加固改造工程《协议书》,将租赁房屋发包给永祥加固公司加固改造,开工时间2011年10月26日,在2012年1月3日加固施工过程中,涉案的建筑物大部分垮塌。

监狱管理局供应站将涉案的部分房屋出租给某农村信用合作联社,因房屋倒塌问题,于2012年11月27日监狱管理局供应站与某农村商业银行股份有限公司达成赔偿协议,一次性赔偿某农村商业银行股份有限公司120000元。另外,监狱管理局供应站因涉案房屋倒塌赔偿给附近居民、单位的损失、排除危险、排险期间的过度安置等共支付764434.89元。江西省南昌市中级人民法院作出一审判决,饶国礼不服上诉,江西省高院作出二审判决,饶国礼、物资供应站均不服提起再审,最高人民法院于2018年9月27日作出(2018)最高法民申4268号民事裁定,提审该案。


二、争议焦点

1、案涉《租赁合同》的效力;

2、物资供应站应否向饶国礼退还20万元履约保证金并赔偿281万元;

3、饶国礼应否赔偿物资供应站主张的损失8043314.89元。


三、裁判理由

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章,但是,该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实,在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下,双方当事人仍签订《租赁合同》,约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店,明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发,对本案情形下合同效力的认定应从严把握,司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。

故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定,以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定,本院确认案涉《租赁合同》无效。原审判决关于《租赁合同》不违反法律规定应属有效的认定,系适用法律不当,本院予以纠正。


四、裁判结果

一、撤销一审、二审民事判决;

二、确认饶国礼经营的南昌市青山湖区晶品假日酒店与江西省监狱管理局物资供应站签订的《租赁合同》无效;

三、江西省监狱管理局物资供应站自本判决发生法律效力之日起10日内向饶国礼返还保证金220万元;

四、驳回江西省监狱管理局物资供应站和饶国礼的其他诉讼请求

 

五、相关法律规定

(一)《中华人民共和国民法总则》(2021年1月1日起废止)

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

(二)《中华人民共和国合同法》(2021年1月1日起废止)

第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

(二)《城市房屋租赁管理办法》(2011年2月1日起废止)

第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:……(六)不符合安全标准的

(三)《南昌市城市房屋租赁管理条例

第七条规定 公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租,但有下列情况之一的,不得出租:……(五)不符合房屋安全标准的。


合同纠纷律师结语

违反行政规章一般不影响合同效力,但违反行政规章签订租赁合同,约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患,或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店,危及不特定公众人身及财产安全,属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为,应当依法认定租赁合同无效,按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。


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