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深圳律师教您如何判断商品房预约合同是否成立?

2023-03-22

预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议,是当事人在本约达成一致前作出的有约束力的意思表示。一般而言,预约合同具有以下特征:


其一,预备性,即预约合同订立在本约的磋商阶段;


其二,约束性,即预约合同确定的内容具有法律约束力,预约合同已确定的条款不能随意变更;


其三,确定性,预约的内容应具有一定的确定性,能够确定或可能确定;


其四,期限性,预约标的应当是在一定期限内签订本约。


深圳律师提醒:实践中,判断是否属于预约,应当结合文件名称、约定内容、法律规定、履行情况等综合分析,综合运用文义解释、体系解释、目的解释等多种合同解释方法,探究当事人的真实意思。


【案例及索引】三亚中铁置业有限公司与巨某商品房预约合同纠纷案


一审:(2020)京0102民初24334号


二审:(2021)京02民终1980号


裁判理由:三亚中铁置业有限公司(以下简称三亚中铁公司)主张《确认函》系双方为购买中铁置业广场16层整层写字楼所订立的预约合同,对此,本院分析如下:从约定内容而言,《确认函》对巨某和三亚中铁公司之间房屋买卖事宜并无具体表述,只是在涉及广告费支付一项条款中写明“双方约定并确认,广告费用从巨某购房款中直接抵扣”,该内容的主要目的系为抵扣广告费,缺乏双方将在未来订立房屋买卖合同的意思表示。故上述约定对巨某是否在未来签署房屋买卖合同缺乏约束性和确定性。从履行情况而言,《确认函》签署后,空港广告公司依约向三亚中铁公司投放了部分广告,但三亚中铁公司并未提供证据证明其在《确认函》签署后曾向巨某要求订立房屋买卖合同。相反,巨某提供的相应微信聊天记录却显示,双方曾就部分广告费折抵问题另行协商。因此,上述《确认函》的履行情况亦可以佐证双方缺乏将在未来订立房屋买卖合同的意思表示。


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