以物抵债协议的房屋买卖合同的裁判要点

（1）合同效力的认定

以尊重当事人的意思自治为基本原则。债务到期后，双方之间的具体债务数额已经确定，债权人已不再具有优势地位，在该种情形下签订的“以房抵债”型房屋买卖合同，应视为双方当事人基于平等地位对如何清偿债务做出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。除当事人明确约定外，该类合同不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效，但要注意审查以物抵债协议是否存在损害第三人利益的情形。

注重审查是否存在恶意串通及虚假诉讼的情形。法院应结合具体案件，对以物抵债协议是否存在当事人恶意串通逃避债务、虚假诉讼的情形进行审查，可以抵债的房屋价值是否与原债务数额相当作为审查因素之一，但仍应以尊重当事人意思自治为原则。

（2）以物抵债协议的处理

以物抵债约定构成新债清偿。基于保护债权的理念，债的更改一般需要有当事人明确消灭旧债的合意。债务清偿期限届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认为双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债。债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。在新债合法有效并履行完毕后，因债务人完成债务清偿义务，原债权债务归于消灭。

以物抵债协议不直接产生物权效力。我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，对于不动产，当事人双方除具有物权变动的债权合意外，一般还需要进行登记方产生物权变动的效力。因此，在“以房抵债”型房屋买卖合同实际为以物抵债协议的情况下，如房屋尚未变更登记，则债权人有权要求履行“以房抵债”协议，办理过户登记，法院可判决债务人协助债权人办理房屋所有权过户登记手续，但债权人直接要求确认其为房屋所有权人的，不应予以支持。